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Einkünfteerzielungsabsicht mit Ferienwohnung

Hat sich der Eigentümer die Selbstnutzung einer Ferienwohnung vorbehalten, liegt nicht automatisch eine Einkünfteerzielungsabsicht vor, selbst wenn die Wohnung nur vermietet wird.

Ferienwohnungen stehen ohne Zweifel ganz weit oben in der Liste ewig währender Anlässe für einen Streit mit dem Finanzamt. Grund des Streits ist regelmäßig die Frage, ob bei der Vermietung der Ferienwohnung eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt oder nicht. Für das Finanzamt stellt sich die Frage, weil Ferienwohnungen in der Regel nicht ganzjährig vermietet sind, und weil die Eigentümer die Ferienwohnung oft auch zeitweise selbst nutzen.

Inzwischen gibt es zahllose Urteile des Bundesfinanzhofs zum Thema "Ferienwohnung". Was die Einkünfteerzielungsabsicht angeht, unterscheidet der Bundesfinanzhof zwei Fälle:

• Teilweise Selbstnutzung: Bei teilweise selbstgenutzten und teilweise vermieteten Ferienwohnungen ist die Frage nach der Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer unter Heranziehung aller objektiv erkennbaren Umstände zu treffenden Prognose zu entscheiden. Dabei muss die Einkünfteerzielungsabsicht schon dann überprüft werden, wenn sich der Eigentümer die zeitweise Selbstnutzung vorbehalten hat. Ob er von seinem Eigennutzungsrecht tatsächlich Gebrauch macht, spielt keine Rolle.

• Ausschließliche Vermietung: Für Ferienwohnungen, die ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit zur Vermietung bereitgehalten werden, geht das Finanzamt dagegen ohne weitere Prüfung typisierend von der Einkünfteerzielungsabsicht aus, wenn die Vermietung die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen nicht um mehr als 25 % unterschreitet. Wird diese Mindestvorgabe an die Vermietungszeit nicht erreicht oder können ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, muss auch in diesem Fall eine Prognose über die Einkünfteerzielungsabsicht aufgestellt werden.

Auf diese Grundsätze hat sich auch das Finanzgericht Münster gestützt, als es von der Besitzerin einer Ferienwohnung eine Prognoserechnung verlangt hat. Die Besitzerin hatte sich zwar eine Selbstnutzung vorbehalten, dann aber von ihrem Eigennutzungsrecht doch keinen Gebrauch gemacht. Außerdem hat das Gericht festgestellt, dass die Prognose grundsätzlich auf 30 Jahre auszulegen ist. Ein zwischenzeitlicher Verkauf führt nur dann zu einem kürzeren Prognosezeitraum, wenn der Vermieter schon beim Erwerb den späteren Verkauf ernsthaft in Betracht gezogen hat. Erfolgt der Verkauf wegen fehlender Ertragsaussichten dagegen erst später, hat das auf den Prognosezeitraum keine Auswirkung.

Das Finanzgericht Niedersachsen hat unterdessen in einem anderen Fall die beiden vom Bundesfinanzhof aufgestellten Fallkonstellationen einfach kombiniert. Es unterstellt nämlich auch bei einer teilweisen Selbstnutzung ohne Prognose eine Einkünfteerzielungsabsicht, sofern die tatsächlichen Vermietungstage der Ferienwohnung regelmäßig die Grenze von 75 % der ortsüblichen Vermietungstage überschreiten. Bei einem Besitzer, der trotz geringfügiger Selbstnutzung seiner Ferienwohnung die ortsüblichen Vermietungstage in etwa erreicht oder übertrifft sieht das Gericht sogar gar keinen Grund an der Einkünfteerzielungsabsicht zu zweifeln.

Ähnlich hat auch das Finanzgericht Köln entschieden. Dort stritten sich die Besitzer einer Ferienwohnung mit dem Finanzamt, die ihre Wohnung über eine Vermittlungsgesellschaft vermieten ließen, sich aber eine jährliche Selbstnutzung von maximal vier Wochen vorbehalten hatten. Allerdings lag die vereinbarte Selbstnutzung außerhalb der Saison und wurde von den Besitzern in keinem Jahr voll ausgeschöpft. Auch hier wurde die Ferienwohnung für eine ausreichende Anzahl von Tagen vermietet, und das Gericht ließ die erklärten Verluste zumindest anteilig zum Abzug zu.